Friches : les facteurs de choix d’un nouvel usage

La friche : son état et son potentiel foncier 

La nature du site, sa localisation et son intégration dans l’environnement immédiat sont les bases de toute réflexion sur la vocation d’une friche :

  • La qualité des aires existantes (capacités constructives, etc.)
  • La qualité du bâti (estimation des surfaces de plancher, etc.)
  • Le voisinage : secteur urbain, périphérie de ville, campagne
  • Les proximités : les dessertes, le bassin de vie et d’emplois, les cours d’eau, etc.

L’historique du site 

Le projet est-il marqué par des enjeux de patrimoine ? de maîtrise de risques ? Les usages passés de la friche laissent un héritage qui impacte directement la nouvelle vocation du site. Le niveau de pollution du site (sols pollués, bâtiment amianté, etc.) peut limiter certains usages. Pour plus de détails, consulter Le guide pratique à l’usage des maîtres d’ouvrage Optimiser le diagnostic Sites et Sols pollués rédigé par les experts IDfriches.

Au contraire, le patrimoine historique sera dans certains cas source d’inspiration et une richesse à valoriser auprès des générations futures. 

Les cadres territoriaux et les contraintes réglementaires 

Quels sont les projets et les besoins du territoire ? Cette question est déterminante dans la recherche d’une nouvelle vocation pour un site à l’abandon. Fixer l’avenir d’une friche peut être une action à part entière de la programmation urbaine (Plan local d’urbanisme, Plan d’occupation des sols, etc.) et plus généralement de la gouvernance territoriale. Le programme de reconversion de site peut au contraire s’inspirer des orientations portées par la gouvernance territoriale.

Les contraintes réglementaires (PPRI, PPRT, etc.) influencent également le programme de reconversion.

La rencontre d’une offre et d’une demande

Les marchés du logement et de l’immobilier d’entreprises influencent directement la vocation d’un site après la cessation d’activité. Si ces derniers sont très dynamiques, le terrain peut muter assez spontanément vers une nouvelle occupation. Dans les villes où le m2 est fortement convoité et prend de la valeur, la friche représente une opportunité pour les aménageurs : zone d’habitation, zone d’activités, école, hôpital, espaces verts, etc. Les contraintes ne sont en général pas un frein.

En revanche, si la demande est faible ou inexistante, le prix du terrain « naturel » est moins élevé que le coût de dépollution et/ou de déconstruction des anciens bâtiments industriels. Si la préoccupation est de lutter contre l’extension de la ville ou la disparition de terres arables, l’enjeu pourra être de gommer le passif du site à l’aide de financements publics, avant de le remettre sur le marché. Sinon, les priorités seront de sécuriser le site et de lutter contre la dévalorisation du voisinage. Des usages provisoires – à plus ou moins long terme – peuvent être envisagés.

C’est en fonction de ces différents facteurs que vous élaborerez différents scénarios. 

Les différents types de projet de reconversion 

Même s’ils sont tous singuliers, les projets de réhabilitation peuvent se classer en quatre grandes familles[i]. Un site peut appartenir à plusieurs d’entre elles, mais aura tout de même une dominante.

Famille Lieux à projets urbains

  • Réalisation d’équipements structurants
  • Redynamisation de centre bourgs par traitement global et mixité de projets
  • Intégration à des opérations lourdes de renouvellement urbain

Famille Patrimoine

  • Préservation de patrimoines et de sites naturels remarquables
  • Implantation d’activités productives ou culturelles de qualité, à rayonnement régional voire au-delà (musée, centre culturel ou sportif, lieu d’événements, etc.)

Famille Développement économique

  • Accueil de plusieurs activités suite à la division et à la reconfiguration d’un site
  • Remise sur le marché de bâtiments standards

Famille Sites à contraintes

Elle regroupe plusieurs types de sites : les friches orphelines, dont la pollution est avérée ; les sites soumis à des contraintes réglementaires interdisant toute réaffectation ; et les sites présentant un danger (pollution, dégradation des bâtis, etc.).

  • Végétalisation (espace naturel, réserve naturelle, etc.)
  • Compensation environnementale 
  • Production d’énergie : ferme photovoltaïque, champ d’éoliennes, champ de biocarburant et de biomasse, centrale électrique (gaz, géothermie, etc.)

 

En attendant le projet de reconversion définitif 

Dans certains cas, la reprise en mains d’un site peut passer par une réutilisation provisoire, y compris sur une dizaine d’années.  Le site est ainsi sécurisé, on lui trouve une utilité en attendant d’engager les travaux lourds qui mèneront à sa reconversion finale.

Les raisons d’une réutilisation temporaire sont diverses : le calendrier (par exemple, pour éviter de faire concurrence à une opération arrivant en phase de commercialisation), le recherche de financements, l’attente du choix de la reprogrammation. Certains de ces usages temporaires peuvent se combiner entre eux et devenir pérennes à terme.

Comment installer un usage temporaire ?

  • Sécuriser le site (réaménagement des clôtures et portails, gardiennage si besoin, etc.)
  • Faire du site un espace ouvert et pratiqué (remise en état de la façade, de la cour, des plantations, etc.)
  • Ne pas laisser le site vacant (installation de pépinière, aire de stockage, etc. sur les terrains libres)
  • Révéler le site au plus grand nombre (intervention d’artistes, événements promotionnels, festivals, etc.)

Mieux vaut une friche qui fait parler d’elle qu’une friche invisible, si vous souhaitez révéler ses potentialités d’usage et attirer un acquéreur. 

 

 [1] Friches du Grand Amiénois, Guide de reconversion, propositions méthodologiques, p. 26